国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知

国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知

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为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔20104号)要求,依法加强监管,切实落实房地产土地管理的各项规定,增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性,增加保障性为重点的住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率,促进地产市场健康平稳有序运行,现将有关问题通知如下:

一、加快住房建设用地供应计划编制

(一)科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。

市、县国土资源管理部门要依据土地利用总体规划和年度计划、住房建设规划和计划及棚户区改造规划,结合本地区已供土地开发利用情况和闲置土地处置情况,科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划,合理确定住房用地供应总量和结构。确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。省级国土资源管理部门应及时对市、县房地产用地年度计划作出预安排,并于3月底前,将本年度住房和保障性住房用地供应计划汇总报部,并抄送各派驻地方的国家土地督察局。

(二)协调推进住房用地供应计划实施。

市、县国土资源管理部门应按照经政府批准的供地计划,结合政府收购储备地块开发和房地产市场土地供需的情况,确定年度计划中拟供应的地块,合理安排供地时序。应主动与有关部门联系协调,依据投资到位情况和方便群众工作生活要求,优先确定保障性住房用地地块,确保保障性住房用地计划落实。城市和国有工矿棚户区改建原则上应实行原址改造,盘活存量土地,优化用地结构,完善服务功能,节约集约用地。落实住房和保障性住房用地供应计划涉及占用农用地的,要优先安排农转用计划指标,按部审批改革要求,及时组织申报,加快审批征收。

二、促进住房建设用地有效供应

(三)确保保障性住房用地供应。

各地对列入年度供地计划的保障性住房用地,要应保尽保、及时供地。保障性住房以及城市和国有工矿棚户区改造中符合保障性住房条件的安置用地,应以划拨方式供应。保障性住房建设项目中配建的商服等经营性项目用地,应按市场价有偿使用。商品房建设项目中配建保障性住房的,必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。

(四)严格规范商品房用地出让行为。

严格土地出让条件。市、县国土资源管理部门应依据城市规划部门出具的宗地规划设计条件,拟定出让方案,确定为中低价位普通商品房用地的,方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求,并写入出让合同,约定违约处罚条款。土地使用权人违约的,要追究相应违约责任。各地要按照《限制用地项目目录(2006年增补本)》要求,严格控制商品房用地单宗出让面积。条件具备的地方,可以探索房地产用地出让预申请制度。

??? 严格规范土地出让底价。各地应按规定及时更新基准地价并向社会公布。招标、拍卖、挂牌和协议出让底价应当依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等,集体决策,综合确定。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%

??? 严格土地竞买人资格审查。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的,市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。对存在的违法违规用地行为,要严肃查处。

??? 严格土地出让合同管理。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的,不得签订合同,违规签订合同的,必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的,终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的,必须收回土地。

(五)坚持和完善土地招拍挂制度。

各地要按照公开、公平、公正的原则和统一、规范的市场建设要求,坚持和完善招拍挂出让制度。房价过高、上涨过快的城市,市、县国土资源管理部门可选择部分地块,按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地,发挥抑制房价上涨过快的调节作用。要按照提高土地开发利用效率的原则,探索综合评标的具体方法。在确定土地出让最低价的基础上,将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等影响土地开发利用的因素作为评标条件,科学量化标准,合理确定各因素权重,完善评标专家库,细化评标规则,规范运作,依法依纪严格监督。

三、切实加强房地产用地监管

(六)实施住房用地开发利用申报制度。

201041日起,市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时,向国土资源管理部门书面申报,各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的,用地者要在到期前15日内,申报延迟原由,市、县国土资源管理部门应按合同约定认真处理后,可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式,对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的,要向社会公示,并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。

(七)加强土地开发利用动态监测。

市、县国土资源管理部门必须将每一宗土地的出让合同或划拨决定书,通过网络在线上报,经部统一配号后方可作为正式文本签订,并将出让合同或划拨决定书的电子监管号作为土地登记的要件。各地要对已供土地的开竣工、开发建设进度等情况进行实地巡查,及时更新开发利用信息,加强统计分析,并入网上传部门户网站(中国土地市场网页)。

(八)强化保障性住房用地供后监管。

保障性住房用地不得从事商业性房地产开发,因城市规划调整需要改变的,应由政府收回,另选地块供应。对没有按约定配建保障性住房的,要按照出让合同或划拨决定书约定处理。对违法违规的企业,要依法查处。查处不落实的,依据《违反土地管理规定行为处分办法》(监察部人力资源和社会保障部 国土资源部令第15号),追究相关人员责任。

(九)严格依法处置闲置房地产用地。

各省(区、市)国土资源管理部门要全面掌握本地区闲置房地产用地查处情况,对未查处的闲置土地,实行挂牌督办,依法依规处置。对政府及政府有关部门原因造成闲置土地且未查处的,各派驻地方的国家土地督察局要及时向当地人民政府提出督察整改意见,限期依法查处。市、县国土资源管理部门要利用监测网络系统,加强对每个房地产项目开工到期申报情况的监测核查,防止产生新的闲置土地。省级国土资源管理部门要将企业闲置土地的情况,及时通报同级金融监管部门。

(十)加强房地产用地开发利用诚信管理。

市、县国土资源管理部门要建立房地产企业土地开发利用诚信档案,对招拍挂竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同、未按合同约定缴纳土地价款、未按合同约定开竣工的,要依法依规处理,向社会公示,计入诚信档案,作为土地竞买人资格审查的依据,并入网上传部房地产用地开发利用诚信体系,部将及时向有关部门通报。

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